УДК 657.922
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИР НА БАЗЕ СРАВНИТЕЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКОГО МЕТОДА
Б. А. Семененко, к. э. оценщик
Экспертно-консультационный центр «Альянс-2000», г. Сумы
Ключевые слова: экспресс-оценка, корреляционно-регрессионный анализ, удельная стоимость, поправки
Введение. Представленные ниже Методические рекомендации разработаны с целью экспресс-оценки рыночной стоимости жилой недвижимости (квартир) с использованием минимального объёма исходных данных и оценочных процедур. Рекомендации базируются на статистической и стоимостной информации, собранной в декабре 2011 года по г. Сумы.
Общие положения. В ходе корреляционно-регрессионного анализа рассматривались цены предложения на квартиры, выставляемые на продажу в г. Сумы в декабре 2011 года (по данным сайтов http://www.shansplus.com.ua; http://www.megamir.com.иаЛ1е55оигсе58еагс11.р1гр?1ап§:=ги,).
Общее количество квартир, включенных в анализируемую выборку, составляет 883 единицы, в том числе: однокомнатные — 266, двухкомнатные — 268, трехкомнатные — 255, четырех-, пятикомнатные — 94.
Рыночная стоимость конкретной квартиры устанавливается на основании результатов статистической обработки данных о средних ценах предложения на объекты жилой недвижимости (кроме индивидуальных домовладений), расположенных в г. Сумы и пригородах, с учетом следующих индивидуальных ценообразующих характеристик (поправок):
- количество комнат в квартире;
- проектно-планировочные характеристики квартиры;
- характер местоположения квартиры в пределах города;
- техническое состояние квартиры, которое характеризуется категорией ремонта по пятиуровневой системе дифференциации;
- конструктивный тип теплообеспечения квартиры;
- наличие дополнительных удобств, не связанных с категорией ремонта;
- конструктивный тип здания;
- этаж, на котором расположена квартира, и количество этажей в здании.
В данных Рекомендациях рассматриваются типовые полнометражные квартиры, расположенные, как правило, в серийных мало- и многоэтажных (до 16 этажей) жилых домах, исходя из следующей дифференциации статистических выборок: 1 комната; 2 комнаты; 3 комнаты; 4 — 5 и более комнат.
Прправка на характер местоположения квартиры в черте города рассчитывается на базе условного показателя радиального расстояния оцениваемого объекта от общественного центра города.
Поправка на техническое состояние квартиры принимается на базе эмпирических данных, полученных в ходе корреляционно-регрессионного моделирования, в зависимости от количества комнат в квартире и классификационного типа ремонта:
- тип I — без ремонта, частичный ремонт:
- тип II — косметический ремонт;
- тип III — текущий ремонт класса «Стандарт»;
- тип IV — капитальный ремонт класса «Премиум»;
- тип V — евроремонт класса «Люкс».
Стоимость квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме, в валютном эквиваленте в общем виде рассчитывается произведением удельной рыночной стоимости (РС), которая зависит от количества комнат в квартире, и общей площади квартиры (БО).
Удельная стоимость квартиры (РС) определяется по формуле:
РС = БЦП ∙ Кпп ∙ Крас∙ Ктс ∙ Кто ∙ Кдоп ∙ Кктз ∙ Кэт ∙ Крын ∙ Кинд, (1)
где РС — наиболее вероятная удельная стоимость квартиры в ценах, долл./м2 общей площади;
БЦП — приведенная базовая цена предложения квартир с различным количеством комнат в г. Сумы по состоянию на 01.01.2012 года, долл./м2 общей площади;
Кпп — безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий проектно-планировочные характеристики квартиры согласно технической документации;
Крас — безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий характер местоположения квартиры в пределах границ города (пригорода);
Ктс — безразмерная поправка, учитывающая техническое состояние квартиры на дату оценки;
Кто — безразмерная поправка, учитывающая характер теплообеспечения квартиры;
Кдоп — безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий наличие дополнительных удобств в квартире, не связанных с категорией ремонта:
Кктз — безразмерная поправка, учитывающая конструктивный тип здания;
Кэт — безразмерная поправка, учитывающая характер расположения квартиры в здании;
Крын — поправка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой продажи квартиры (поправка на торг);
Кинд — коэффициент индексации стоимости квартиры по отношению к ценам, сложившимся на 01.01.2012 г., в г. Сумы.
Коэффициент, учитывающий фактор времени (коэффициент индексации Кинд), целесообразно рассчитывать ежеквартально на основании анализа фактических цен предложения квартир в г. Сумы на текущий период, по отношению к ценам предложения, сложившимся в декабре 2011 года, с учетом количества комнат в конкретной квартире.
Однокомнатные квартиры. Для однокомнатных квартир, расположенных в г. Сумы и ближайших окрестностях, приведенная базовая цена предложения (параметр БЦП) на 01.01.2012 года принимается равной 2016,5 долл./м2 общей площади.
Поправка, учитывающая проектно-планировочные характеристики квартиры (/0ш), рассчитывается по формуле:
Кпп = SО-0.469 ∙ SG0,0714 ∙ SK0,206 , (2)
где SО — общая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SG — жилая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SК — площадь кухни согласно технической документации БТИ, м2.
Безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий характер местоположения квартиры относительно городского центра (Крас) определяется по формуле:
Крас = R-0,0649 (3)
где R — условный показатель радиального расстояния от объекта оценки до общественного центра г. Сумы (Покровской площади), измеряемый по электронной карте города, км.
Безразмерная поправка, учитывающая техническое состояние квартиры на дату оценки (Ктс), для однокомнатных жилых помещений определяется на основании данных таблицы 1:
Таблица 1
Численное значение поправки па техническое состояние квартиры
| Тип ремонта | Характеристика технического состояния | Значение поправки Ктс |
I | Без ремонта, частичный ремонт | 0,922 |
II | Косметический ремонт | 0,970 |
III | Текущий ремонт класса «Стандарт» | 1.040 |
IV | Капитальный ремонт класса «Премиум» | 1,046 |
V | Евроремонт класса «Люкс» | 1,135 |
Безразмерная поправка, учитывающая характер теплообеспечения квартиры (Кто) принимается равной:
- централизованное теплоснабжение 1,0;
- автономное теплоснабжение (котел, бойлер) 1,048.
Максимальное значение безразмерного поправочного коэффициента, учитывающего наличие дополнительных удобств (Кдоп), для однокомнатных квартир равно 1,0395.
Поправка на конструктивный тип здания (Кктз) для однокомнатных квартир находится ниже 5-процентного уровня статистической значимости. Для справки: фактическое значение поправки Кктз по данным статистического анализа равно:
• кирпичные здания 1,004;
• типовые панельные здания 0,991.
Для типовых однокомнатных квартир поправка на характер расположения квартиры и этажность здания может приниматься по данным таблицы 2.
Таблица 2
Численное значение поправки на характер расположения однокомнатной квартиры в жилом здании
| Этаж, на котором расположена квартира | Количество этажей в здании | ||
4-6 | 9-10 | 11-14 | |
1 | 0,954 | 0,988 | 1.013 |
2 | 0,989 | 0,997 | 1,022 |
3 | 1,002 | 1,001 | 1,026 |
4 | 0,993 | 1,001 | 1,027 |
5 | 0,964 | 0,997 | 1,022 |
6 | 0,958 | 0,989 | 1,014 |
7 | 0,977 | 1,002 | |
8 | 0,961 | 0,985 | |
9 | 0,940 | 0,964 | |
10 | 0,932 | 0,939 | |
11 | 0,909 | ||
12 | 0,877 | ||
| 13 | 0,834 | ||
14 | 0,792 |
Двухкомнатные квартиры. Для двухкомнатных квартир, расположенных в г. Сумы и ближайших окрестностях, приведенная базовая цена предложения (параметр БЦП) на 01.01.2012 года принимается равной 1072,8 долл./м2 общей площади.
Поправка, учитывающая проектно-планировочные характеристики квартиры (Кпп), рассчитывается по формуле:
Кпп = SО-0.316 ∙ SG0,0825 ∙ SK0,257
где SО- общая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SG — жилая п.лощадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SK — площадь кухни согласно технической документации БТИ, м2.
Безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий характер местоположения квартиры относительно городского центра (Крас), определяется по формуле:
Крас = R-0.0803, (5)
где R — условный показатель радиального расстояния от объекта оценки до общественного центра.
Таблица 3
Численное значение поправки на техническое состояние квартиры
| Тип ремонта | Характеристика технического состояния | Значение поправки Ктс |
I | Без ремонта, частичный ремонт | 0,921 |
II | Косметический ремонт | 0,968 |
III | Текущий ремонт класса «Стандарт» | 1.036 |
IV | Капитальный ремонт класса «Премиум» | 1,134 |
V | Евроремонт класса «Люкс» | 1,217 |
Максимальное значение безразмерного поправочного коэффициента, учитывающего наличие дополнительных удобств (Кдоп) для двухкомнатных квартир равно 1,0355.
Поправка на конструктивный тип здания (Кктз) для двухкомнатных может не унизываться.
Таблица 4
Численное значение поправки на характер расположения двухкомнатной квартиры в жилом здании
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 13 | 0,834 | ||
| 14 | 0,792 |
Трёхкомнатные квартиры. Для трёхкомнатных квартир, расположенных в г. Сумы и ближайших окрестностях, приведенная базовая цена предложения (параметр БЦП) на 01.01.2012 года принимается равной 616,85 долл./м2 общей площади.
Поправка, учитывающая проектно-планировочные характеристики квартиры (Кпп) рассчитывается по формуле:
Кпп = SО0.0495 ∙ SG-0,0865 ∙ SK0,0936
где SО- общая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SG — жилая п.лощадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SK — площадь кухни согласно технической документации БТИ, м2.
Безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий характер местоположения квартиры относительно городского центра (Крас), определяется по формуле:
Крас = R-0.1163, (7)
где R — условный показатель радиального расстояния от объекта оценки до общественного центра г. Сумы (Покровской площади), измеряемый по электронной карте города, км.
Таблица 5
Численное значение поправки на техническое состояние квартиры
| Тип ремонта | Характеристика технического состояния | Значение поправки Ктс |
| I | Без ремонта, частичный ремонт | 0,826 |
| II | Косметический ремонт | 0,949 |
| III | Текущий ремонт класса «Стандарт» | 1,095 |
| IV | Капитальный ремонт класса «Премиум» | 1,182 |
| V | Евроремонт класса «Люкс» | 1,264 |
Таблица 6
Численное значение поправки на характер расположения трёхкомнатной квартиры в жилом здании
| Этаж, на котором расположена квартира | Количество этажей в здании | ||
| 4-6 | 9-10 | 11-16 | |
| 1 | 0,973 | 0,968 | 0.856 |
| 2 | 0,992 | 0,988 | 0,905 |
| 3 | 1,000 | 1,001 | 0.945 |
| 4 | 0,998 | 1,006 | 0,976 |
| 5 | 0,985 | 1,006 | 0.998 |
| 6 | 0,964 | 0,998 | 1,011 |
| 7 | 0,984 | 1,014 | |
| 8 | 0,962 | 1,008 | |
| 9 | 0,934 | 0,993 | |
| 10 | 0,206 | 0,969 | |
| 11 | 0,936 | ||
| 12 | 0,894 | ||
| 13 | 0,844 | ||
| 14 | 0,784 | ||
Для четырёх-, пятикомнатных квартир, расположенных в г. Сумы и ближайших окрестностях, приведенная базовая цена предложения (параметр БЦП) на 01.01.2012 года принимается равной 494,76 долл./м2 общей площади.
Поправка, учитывающая проектно-планировочные характеристики квартиры (Кпп) рассчитывается по формуле:
Кпп = SО-0.3451 ∙ SG0,4024 ∙ SK0,0914
где SО- общая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SG — жилая п.лощадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SK — площадь кухни согласно технической документации БТИ, м2.
Безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий характер местоположения квартиры относительно городского центра (Крас), определяется по формуле:
Крас = R-0.162, (9)
где R — условный показатель радиального расстояния от объекта оценки до общественного центра г. Сумы (Покровской площади), измеряемый по электронной карте города, км.
Безразмерная поправка, учитывающая техническое состояние квартиры на дату оценки (Ктс). для четырёх-, пятикомнатных жилых помещений, определяется на основании данных таблицы 7.
Численное значение поправки на техническое состояние квартиры
Таблица 7
|
Данная методика имеет экстерриториальный характер и может оказаться полезной для оценщиков во многих городах Украины. Для адаптации её к конкретному населенному пункту в формулу (1.1) необходимо ввести дополнительную поправку, равную отношению среднестатистической цены предложения квартир с определенным количеством комнат за определенный период времени в данном населенном пункте к аналогичным среднестатистическим базовым показателям по г. Сумы.