Нормы профессиональной деятельности оценщика
(Утверждены Советом УТО Протокол № 7 от 11 апреля 1995 г.)
1. Преамбула
Эти Нормы профессиональной деятельности оценщика разработаны Украинским обществом оценщиков (УОО) на основе общепризнанных в мире этических норм и профессиональных стандартов.
Эти Нормы утверждены Советом Украинского общества оценщиков. Изменения и дополнения к этим норм вносятся и утверждаются Советом УТО.
Все комментарии относительно толкования и применения этих норм даются в письменной форме соответствующей Комиссией Украинского общества оценщиков. При этом решение принимаются Комиссией коллегиально, в соответствии с Положением о Комиссии. Эти комментарии действуют на уровне норм до момента внесения Советом Украинского общества оценщиков изменений в этих Норм, заменяет или отменяет упомянутые комментарии, или до принятия Советом Украинского общества оценщиков решения об опровержении тех или иных комментариев.
Эти Нормы являются обязательными для выполнения всеми членами УОО, по их профессиональной практики (деятельности), а также группами, участниками которых являются члены УОО, и юридических лиц, с которыми они состоят в трудовых отношениях в связи с оценочной практикой.
Клиенты имеют право требовать от оценщиков, включая группы и юридические лица, строгого соблюдения этих норм.
Эти Нормы регулируют деятельность по проведению независимой экспертизы.
Требования этих норм не являются обязательными, если по условиям договора с клиентом оценщика действует не как незацiкавлена лицо, то есть действует как консультант выполняет заказы по определению инвестиционной стоимости, или в любой другой способ выступает как представитель клиенту, или моделирует инвестиционные критерии конкретного клиенту.
1. Профессиональная этика
1.1 Оценщик должен предоставлять услуги по оценке имущества, работая компетентно, с соблюдением этических норм но не допускать действий, которые не отвечают требованиям действующего законодательства, или создают для других лиц условия для нарушения действующего законодательства.
1.2 оценщика должен действовать как незацiкавлена лицо, беспристрастно и объективно, избегая привнесения личного интереса в отношении объекта оценки или результатов оценки.
1.3 Все этические требования одинаковые обязательства, как для отдельного оценщика, так i для групп и юридических лиц, занимающихся оценочной практикой.
1.4 Неэтичным считается установление размера вознаграждения оценщика в зависимости от оценочной стоимости объекта оценки.
1.5 Неэтичным считается установление зависимости факта или момента оплаты услуг оценщика от любых событий в будущем.
1.6 Неэтичным считается получение вознаграждения (в любой форме) за выполнение работы с предварительно согласованным результатом.
1.7 Неэтичным считается выплата комиссионных за содействие в получении заказов на оценку, если это не доведено до сведения клиенту.
1.8 неэтично считается любая реклама, что может привести к преувеличенное или искаженного представления клиенту об объеме, качество и характер услуг.
1.9 оценщика должен гарантировать клиенту полную конфиденциальность полученной от него информации и результатов работы, если это не противоречит действующему законодательству.
1.10 оценщика должен вести письменные записи о выполненных им оценочных процедур, хранить эти записи и всю существенную информацию, которая собрана им в процессе работы в течение не менее пяти лет с момента передачи отчета клиенту.
1.11 оценщика должен гарантировать клиенту, что все материалы, указанные в пункте 1.10, будут им по требованию клиента предоставлены для проверки (ревью).
1.12 Если в процессе получения заказов, или их выполнения, оценщика обнаружил недостаточность своей компетентности, он обязан предупредить об этом клиенту и принять все меры для качественного выполнения заказа, а именно — привлечь к выполнению работы специалистов, имеющих соответствующую квалификацию, попробовать приобрести соответствующей квалификации, и тому подобное. В случае невозможности прибегнуть к этим мероприятий, оценщика обязан отказаться от выполнения заказа.
Во всех случаях оценщика несет ответственность за результаты оценки.
1.13 Если условия договора предусматривают выполнение процедур (объема процедур), которые не в полной мере отвечают дефiнiцiи «оценка», все ограничения на использование результатов оценки должны быть заблаговременно доведены до клиенту (письменное согласие клиенту на выполнение ограниченного объема процедур должно быть получено) и обязанности » обязательно отражены в отчете таким образом, чтобы любой пользователь Отчету не мог быть введен в заблуждение относительно ограниченных условий использования Отчету.
1.14 В своей работе оценщика имеет критически относиться к любой информации, им используется, проверять ее в пределах возможного, даже если по условиям договора все ответственность за адекватность предоставленной информации несет клиент.
1.15 Отчет об оценке должен содержать раздел «Условия i термины», содержание которого должно исключить возможность введения в заблуждение любого пользователя Отчету.
1.16 В случае, если заказ на оценку выполнялось двумя или более оценщика, работавших как одна команда (группа), i один из них имел особую точку зрения, она должна быть висвiтлена в отчете, в другом случае неэтичным является подписание Отчету таким оценщика или руководителем команды (группы) от его имени.
1.17 Неэтичным считается любая форма демпинга с целью получения заказа. Конкуренция между оценщика должна базироваться на принципах компетентности и качества выполнения работ.
1.18 Неэтичным является принятие заказа на выполнение работ по оценке одного i того же объекта одновременно от двух лиц, а также принятия заказа на оценку различных объектов от двух связанных между собой заказчиков при наличии заинтересованности одного из таких заказчиков в результатах оценки, которая выполнялась по заказу другого. Неэтичным является принятие заказ на оценку объекта, который был ранее оценен тем самым оценщика для другого клиенту без предварительного согласия на это клиенту.
1.19 В случае, когда два или более оценщика приглашены независимо друг от друга одним клиентом для оценки одного объекта, эти оценщики должны работать независимо друг от друга, избегая обмена информацией или согласования своих выводов. Это требование является действительной во всех случаях, когда отсутствует прямое заявление клиенту о том, что он не возражает против сотрудничества оценщиков в их работе.
1.20 Любое необоснованное или предварительное суждение оценщика о стоимости, даже когда оно поддержано реальными фактами и позднее подтверждено в отчете, является неэтичным. В случаях когда оценщика подается предыдущий (то есть такой что может быть изменен) Отчет об оценке в его тексте должно быть четко и однозначно висвiтлений предыдущий характер всех выводов.
1.21 Неэтичным считается использование оценщика необiзнаностi клиенту по этим норм, выражающееся в намаганнi навязать клиенту объем заказа или Отчету, что является наиболее приемлемым для оценщика, и при этом не отвечает наибольшей степени интересам (фактическим потребностям) клиенту.
1.22 оценщика должен нести ответственность перед клиентом в рамках условий договора с ним и условий действующего законодательства Украины, также перед профессиональным объединением (УОО). Действия, которые признаются неэтичными, в соответствии с настоящими Нормами, являются для Украинского общества оценщиков основанием для официального непризнания оценщика, что прибегает к таким действиям (оценщиков, что
находятся в трудовых отношениях с юридическим лицом, допускала таких действий), как профессионала (профессионалов).
Несоблюдение этих норм в профессиональной практике члена Украинского общества оценщиков является основанием для применения к нему дисциплинарных санкций со стороны Украинского общества оценщиков, включая исключения из Общества и аннулирования ранее выданного квалификационного сертификата.
Глава 2. Дефiнiцiи
Оценка — процесс или результат процесса определения стоимости.
Массовая оценка — процесс (или результат) оценки группы одинаковых (условно однотипных) объектов, что позволяет использовать стандартную методологию (единый алгоритм оценки), используя стандартный набор исходных данных.
Проверка (ревью) — результат или процесс критического изучения Отчету, который подготовлен другим оценщика.
Объект оценки — любое имущество, имущественные и неимущественные права, комплекс прав, определения стоимости которых было целью оценки.
Исходные данные — любая информация, является необходимым для выполнения процесса оценки (ре вью).
Оценочная процедура — комплекс действий, направленных на получение информации, которая является необходимой для определения стоимости одним из общепризнанных методов и интерпретации результатов. Соответствующие процедуры составляют содержание каждого из общепризнанных методов оценки.
Технические приемы — конкретные способы выполнения процедур. Технические приемы не регулируются этими Нормами. Определение «рекомендованных» технических приемов проводится соответствующей Комиссией УОО. Сравнение с «заказными» техническими приемами является формальным критерием определения совершенства тех или иных технических приемов.
Интерпретация — особая оценочная процедура (комплекс процедур), не охватывается ни одним из общепризнанных методов оценки и заключается в узгодженнi результатов, полученных этими методами, формировании и обосновании экспертного суждения (в узком смысле) любой процесс обработки и интерпретации информации и формирования любой рых выводов (в широком смысле).
Отчет об оценке — документ, содержащий сообщение об оценке, обзор или анализ, который передается клиенту.
Дата оценки — дата, на которую суждения эксперта (оценщика) о стоимости является действительным.
Дата отчет — дата составления Отчету.
Клиент (заказчик) — любое физическое или юридическое лицо, по заказу которой выполнено оценку (ре вью).
Конфиденциальная информация — информация, которая определена, как конфиденциальная в договоре с клиентом, или определенная клиентом, как конфиденциальная, в процессе передачи ее оценщика (идентификация информации, как конфиденциальной, не принадлежит в этом случае в сферу действия соответствующего законодательства, а определяется клиентом по своему усмотрение).
Стоимость — общественно признан эквивалент, который определен в денежных или натуральных единицах. Стоимость в денежных единицах может быть определена как сумма в любой денежной единицы (значение стоимости) или как интервал, в пределах которого с достаточно высокой (заданной) iмовiрнiстю находится значение стоимости.
Цена — сумма в любой денежной единицы, что предложенная, уплаченная или требовалась в обмен на объект (включая услуги и права). Цена и стоимость определяются как сумма средств, фактически уплачиваются покупателем в случае заключения сделки купли продажи с учетом всех налогов, сборов и брокерских комиссионных, которые включаются в цену, по обусловленных оценщиком условий соглашения купли — продажи. Во всех случаях, когда условия сделки отличаются от условий типового соглашения купли — продажи (например, продажа объектов приватизации, продажа за наличные, заключение соглашения, в котором продавцом выступает физическое лицо, не является плательщиком НДС), это обстоятельство должно быть четко висвiтлена в отчете.
Рыночная стоимость — наиболее достоверно цена, за которую объект может (мог) быть продан на открытом конкурентном рынке в момент, совпадает с датой оценки, при наличии всех признаков честной сделки и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что срок реализации объекта должен быть при этом разумно долгим.
Оценочная стоимость — стоимость (независимо от принятой концепции стоимости), определенной в результате оценки.
Неограниченное стоимость (результат неограниченной оценки) — рыночная стоимость, определенная с суровым соблюдением этих норм.
Ограниченная стоимость (результат ограниченной оценки) — любая стоимость, не является рыночной стоимостью, а также рыночная стоимость, определенная с ограничениями в соответствии с пунктом 1.13 настоящих норм, с соблюдением всех требований настоящего пункта.
Ограниченной также рыночная стоимость, определенная с учетом дополнительных условий, ограничивающую концепции наиболее эффективного использования, или дополнительных условий заключения сделки, не включенные в перечень условий честной сделки.
Инвестиционная (лимитно) стоимость — наиболее высокая цена, за которую в момент, совпадает с датой оценки, специфiчний1 инвестор (покупатель) согласился бы купить, или самая низкая цена, за которую в момент, совпадает с датой оценки, специфический продавец согласился бы продать объект оценки с учетом условий заключения сделки, считаются соответствующими к условиям «честной» соглашения, при отсутствии нетипичных условий финансирования у любого из контрагентов и с учетом того, что срок реализации объекта должно быть разумно долгим.
Инвестиционная стоимость ограничена стоимостью.
Ликвидационная стоимость — стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если срок реализации объекта был бы короче «разумно долгий» для данного типа объектов на данном рынке, также стоимость, по которой активы (сумма активов), составляющих объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок, при условии, что продавцом в тот или иной способ выступает (в зависимости от условий заказа на оценку) типовой или специфический владелец объекта оценки .
Поступления от ликвидации — сумма средств (прямых доходов), что полученные в результате продажи (реализации) объекта по ликвидационной стоимостью за вычетом всех налогов, что уплаченные или подлежащие уплате в результате такой реализации, а также всех прямых и косвенных расходов, связанных с реализацией.
Текущая стоимость поступлений от ликвидации определяется как разница между текущей стоимостью вышеупомянутых прямых доходов за вычетом текущей стоимости вышеуказанных расходов и налоговых платежей.
Стоимость бизнеса — везде, где не оговорено иное, стоимость ста процентов интереса в бизнесе (деловому предприятии).
Деловое предприятие — организация (не обязательно юридическое лицо), осуществляющий хозяйственную деятельность или потенциально способна ее осуществлять.
Стоимость действующего бизнеса — нематериальных элемент активов делового предприятия, возникающего из фактов наличия рабочей силы, всех необходимых разрешений, регистрации и факта осуществления хозяйственной деятельности.
Стоимость чистых активов — рыночная стоимость активов бизнеса за вычетом текущей стоимости обязательств (пассивов) 2.
Восстановительной стоимость — стоимость воспроизводства или стоимость замены без учета износа.
Действительна стоимость — восстановительной стоимость за вычетом всех видов износа 3.
Стоимость воспроизводства — стоимость создания (в рыночных условиях на момент оценки) объекта идентичного объекта оценки.
Стоимость замены — а) вообще: стоимость объекта по существенным признакам мог бы быть адекватной (достаточно близкой) заменой оцениваемых б) при особых условиях, когда замена возможна только путем создания нового объекта: стоимость создания объекта, что по существенным признакам мог бы быть адекватной (достаточно близкой) заменой оцениваемых.
Балансовая стоимость — по активов: первичная стоимость (в оценке в которой она отражена в бухгалтерские отчетности) за вычетом износа, отражен в данной отчетности; по бизнеса: величина собственных средств (капитала) бизнеса, что отражена в балансе (в балансовые оценке).
Скорректированная балансовая стоимость — балансовая стоимость, рассчитанная после того, как любой актив (пассив) или активы (пассивы) было исключено (добавлено) или изменен его (их) балансовую оценку.
Остаточная стоимость — первичная стоимость активов за вычетом износа, отражен в бухгалтерские отчетности (то же, что балансовая стоимость).
Нетто стоимость оборотных активов — сумма (величина) превышение оборотных активов над обязательствами (пассивами) в оценке по стоимости и текущие стоимости (для всех видов задолженности).
Нетто стоимость текущих активов (рабочий капитал) — сумма (величина) превышение текущих активов над текущими обязательствами (может определяться в балансовые и текущие оценке).
Условия, ограничивающие использование отчет — условия, которые ограничивают использование результатов оценки в соответствии с пунктом 1.13 настоящих норм, и условия, ограничивающие использование результатов оценки или отчеты по другим причинам.
Принцип разумной осторожности оценок — базовый принцип деятельности оценщика в условиях неопределенности, когда он не может достаточно уверенно сформировать свое суждение. Этот принцип требует, при наличии неопределенности, отдавать предпочтение более пессимистические оценке.
Разумно долгий период реализации объекта — период реализации объекта при условии, что он был предложен по цене, соответствующей рыночные стоимости объекта, на открытом конкурентном рынке, который является приемлемо долгим с точки зрения типичного продавца активов данного типу4.
Период реализации — промежуток времени между моментом выставления предложения о продаже объекта на открытом рынке и моментом его фактической реализации (изменения владельца).
Ожидаемый период реализации — промежуток времени, за который, как считает оценщика, объект оценки может изменить владельца в случае, если он будет выставлен на открытом рынке по цене, соответствующей рыночные стоимости сразу после даты оценки. Определение ожидаемого периода реализации не является обязательным при стандартных условиях заказа на оценку. Ожидаемый период реализации определяется только в случае, если этого требует характер заказа.
Фиксированный период реализации — период реализации, который определяется клиентом, как условие для дальнейшего определения цены, за которую, как считает оценщика, объект может быть продан в рамках этого фиксированного периода, если будет выставлен по этой цене на открытом рынке сразу после даты оценки . Оценка, выполненная при фиксированной периода реализации, ограничена оценкой.
Условия честной сделки:
a) Стороны типично мотивированными, включая, соответственно, желание продавца продать, а покупателя купить, отсутствие внешнего давления на одну из Сторон, склонность обоих Сторон действовать благоразумно в своей наибольшей выгоды, отсутствие каких-либо других признаков нетипичной мотивации;
b) Стороны являются адекватно и полно осведомлен относительно всех существенных характеристик объекта и связанных с ним интересов;
c) плата осуществляется в виде денежных средств в порядке, отвечает гражданском (хозяйственном) и валютному законодательству в месте нахождения объекта оценки (если условиями договора с клиентом или сложившейся практике, не оговорено специально другое место платежа);
d) плата осуществляется в денежной единице, что имеет законное обращение в месте нахождения объекта оценки (если условиями договора с клиентом или сложившейся практике, не оговорено специально другое место платежа). Валюта, в которой осуществляется оценка, должно быть свободно или внутренне конвертируемой (если оценка осуществляется в неконвертованiй валюте, это само по себе является ограничительной условием и подпадает под требования пункта 1.13 настоящих Норм);
e) момент платежа совпадает с моментом перехода прав на объект оценки (датой оценки), либо срок платежа в соответствии с коммерческих обычаев, являются действительными в месте платежа, считается приемлемо коротким чтобы считать условия платежа адекватными условиям платежа в момент перехода прав на объект объект.
капитализация —
a) процесс определения стоимости, исходя из данных о доходе (поток наличности)
b) идентификация затрат, как таких, которые относятся к капитальных затрат.
Ставка капитализации — коэффициент связи между доходом и стоимостью, которая определяется как доля от деления дохода (если не оговорено иное, за период, непосредственно слiдуе по моменту оценки, то есть ожидаемого дохода) на стоимость.
Ставка дисконта — норма дохода на вложенный капитал, применяемый для определения текущей стоимости денежных потоков, что ожидаются в будущем.
По мотивирован продавец — это физическое или юридическое лицо, которое отвечает нижеследующим признакам:
a) не связан с покупателем родственными или имущественными связями или договорными отношениями, выходящие за пределы договора купли-продажи объекта;
b) не имеет других критериев в выборе покупателя кроме предложенной цены и условий платежа;
c) намерен продать объект, подтвержденный предложением о продаже объекта;
d) продавая объект, стремится достичь максимальной текущей стоимости поступлений от продажи объекта;
e) не имеет неотложной потребности в продаже объекта и не имеет никаких других мотивов для продажи кроме мотивации, изложенной в подпункте «d».
По мотивирован покупатель — это физическое или юридическое лицо, которое отвечает нижеследующим признакам:
a) не связан с продавцом родственными или имущественными связями или договорными отношениями, выходящие за пределы договора купли-продажи объекта;
b) не имеет других критериев в выборе продавца кроме предложенной цены и условий платежа;
c) намерен купить объект оценки, или объект, по всем существенным признакам является заменой объекта оценки, с целью использования объекта в образ, что обеспечивает наиболее эффективное использование объекта;
d) покупая объект, стремится достичь минимальной текущей стоимости расходов на его приобретение;
e) не имеет неотложной потребности в приобретении объекта и не имеет никаких других мотивов для приобретения объекта кроме мотивации, изложенной в подпунктах «b» и «d», включая интересы, которые связаны с другими активами, принадлежащими этом покупателю, кроме случая когда мотивация связана с другими активами является типичной.
Поток наличности (денежный поток) — сумма чистой прибыли, всех видов начисленной амортизации и увеличение наличии денежных средств за счет высвобождения средств по другим позициям баланса.
Термины: недвижимость (недвижимое имущество), движимое имущество, имущественные и неимущественные права, доля, пай, акция, пакет акций, нематериальные активы, гудвiл — определяются в этих нормах и оценочные практике в соответствии с действующим законодательством Украины.
Глава 3. Профессиональные требования к оценке недвижимости
3.1 оценщика должен знать, понимать и умело использовать методы и технические приемы оценки недвижимости; не допускать ошибок, которые могут иметь существенное влияние на результаты оценки или на понимание Отчету, а также серий ошибок, в совокупности могут иметь такое влияние.
3.2 оценщика обязан:
a) правильно определить объект оценки;
b) определить цель оценки и ожидаемое использование результатов;
c) определить дату оценки и условия, ограничивающие использование результатов оценки;
d) привести дефiнiцiю стоимости, которая определялась;
e) определить оценочной стоимость объекта оценки и условия финансирования, при которых оценка является эффективной;
f) определить титул собственности на объект и весь комплекс прав и обязательств по объекту оценки;
g) установить и учесть влияние на стоимость недвижимого имущества, стоимости движимого имущества и нематериальных факторов, включаемых в оценку.
3.3 В процессе оценки оценщика должен учитывать влияние таких факторов:
a) условий землепользования;
b) физических, экономических и потребительских характеристик недвижимости;
c) тенденций относительно изменений местных условий;
d) концепций наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка как вакантной (не занятых улучшению).
3.4 В случае, если объектом оценки был частичный интерес в собственности, физическая доля объекта или доля в доходах, оценщика должен определить и отобразить в отчете может или нет результат оценки части быть использован для оценки стоимости целого объекта по принципу пропорцiйностi или путем определения суммы стоимости частей для определения стоимости целого объекта. Аналогичное исследование должно проводиться в случае если целью оценки было определение
стоимости целого объекта, который может быть разделен на составные части, которые, в свою очередь, могут быть оценены отдельно.
3.5 оценщика обязан, если это возможно, выполнить такие требования:
a) определить стоимость земельного участка (права пользования земельным участком)
b) собрать и проанализировать всю доступную информацию необходимую для: определения восстановительной стоимости улучшений и определения разницы между текущей и восстановительной стоимостью улучшений;
c) определить перечень внешних рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта;
d) собрать достоверные и подтвержденные данные о фактах продажи соответствующих объектов;
e) собрать информацию необходимую для определения денежного потока, ставки дисконта или капитализации;
f) определить стоимость объекта всеми общепризнанными методами оценки;
g) провести интерпретацию (согласование) результатов.
3.6 Использование информации, не подтверждена документально, и необоснованных предположений недопустимо. В случае, если оценщик ссылается в своем отчете на информацию, не подтверждена документально или противоречит имеющимся документам, об этом должно быть однозначно указано в отчете. Это же правило применяется, когда вместо документально подтвержденной информации используется информация получена, в виде суждения экспертов в любой области, или когда, в качестве базы для сравнения, цены предложения используются вместо цен фактических сделок.
3.7 При оценке арендованного имущества и прав аренды необходимо принимать во внимание эффект условий и сроков аренды.
3.8 оценщика обязан учитывать эффект, который является следствием улучшений на участке или за ее пределами, планируемых если информация о них влияет на состояние рынка.
Оценщика должен определять стоимость предполагаемых улучшений только после досконального изучения всей технической и экономической информации по этим улучшений.
3.9 оценщика должен принимать во внимание всю информацию по объекту оценки и объектов-аналогов, которая стала ему известна в процессе нормальной деловой деятельности, учитывать количество и качество информации, которая была в его распоряжении при подготовке Отчету, и соответствие этой информации требованиям методов и технических приемов, которые применены в процессе оценки. В случае, если документальные свидетельства, что есть в распоряжении оценщика, вступают в логическое противоречие между собой, оценщика не должен оставить этот факт без внимания или игнорировать какие имеющиеся документы. Обязанностью оценщика в этом случае
является определение и освещение причин имеющихся противоречий и опровержения недостоверной информации. Для выполнения этой нормы оценщика должен обратиться в соответствующие специалистов или провести соответствующие исследования.
3.10 При выполнении оценочных процедур, требуемых при применении метода сравнения продаж, оценщика должен выполнять в пределах возможного такие требования по сбору и интерпретации входных данных:
a) собрать и интерпретировать всю имеющуюся информацию о продаже и другие соглашения по недвижимости, которая является объектом оценки, по меньшей мере за последние пять (для квартир, индивидуальных жилых домов, индивидуальных гаражей три) лет;
b) использовать в качестве объектов сравнения только объекты, продажа которых имело место в условно близкий для обеспечения надежности выводов период, который не может превышать при любых условиях три года (в других случаях требуется обоснованное корректировки исходных данных);
c) лично убедиться, что объекты, рассматриваются как аналоги, действительно имеют достаточно близкие к оцениваемых характеристики (в случае отхода от этой нормы, об этом должно быть указано в отчете).
3.11 оценщика должен выполнить все оценочные процедуры, которые требуются в рамках общепризнанных методов оценки, а также, если это возможно, определить стоимость объекта с применением всех общепризнанных методов оценки. В случае, если какие-то процедуры не выполнялись или метод не применялся, обоснование такого решения имеет содержаться в отчете.
3.12 По недвижимости общепризнанными методами являются:
a) сравнению продаж;
b) капитализация доходов (в разных формах)
c) метод расходов.
Для оценки специфических видов недвижимости обязательным является применение специальных методов оценки и специальных технических приемов.
3.13 Отчет об оценке должен быть составлен таким образом, чтобы не возникло возможности неверного или неполного понимания приведенной в нем информации или неадекватной ее интерпретации со стороны не только заказчика, а также любой заинтересованной лица, имеющего разумно достаточный уровень квалификации.
Отчет, который отвечает требованиям этой нормы должно содержать:
a) ясный и описание оценки в доступной форме (идентификацию объекта оценки и объема оцениваемых прав (интересов), цель оценки, дефiнiцiю стоимости, которая определялась, дату оценки и дату Отчету, идентификацию фактического и ожидаемого дохода от недвижимости, условия, ограничивают применение Отчету, описание и обоснование всех существенных предположений, оценочной стоимость, обоснование любого отхода от этих норм, сертификат)
b) информацию, что позволит третьим лицам правильно понимать Отчет (подробное описание объекта, копии всех использованных в работе документов по объекту, описание оценочных процедур сбора и анализа информации, анализ наиболее эффективного использования объекта и занятой им земельного участка, расчеты, обоснования выводов, любую дополнительную информацию, которая может способствовать более адекватному пониманию Отчету).
3.14 Сертификат — письменное свидетельство оценщика примерно такой формы:
Я, основываясь на своих знаниях и уверенности, утверждаю что:
a) фактические данные, приведенные в отчете, является верными;
b) приведен анализ и выводы ограничиваются только приведенным в отчете выводами и ограничительными условиями i является моим собственным профессиональным суждением;
c) у меня нет специфических текущих и ожидаемых интересов в оцениваемом объекте, личной заинтересованности в результатах оценки и всякого предубеждения относительно любой заинтересованной стороны;
d) размер моего гонорара не связан ни какой мере с определением заранее оговоренной стоимости или обусловленным порядком ее определения, с моим суждением о стоимости вообще, с любым другим событием;
e) мой Отчет подготовлен в соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика (или к другим Норм или Стандартiв5)
f) я лично выполнил (не выполнил) инспекции объекта, который был предметом этого Отчету (должно быть указано лицо лично выполняла инспекции) никто не давал мне профессиональной помощи (если такое лицо или лица есть, указать их имена и профессиональной принадлежность )
g) личная подпись оценщика (физического лица) 6.
Добавление к Отчету копий документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика и лиц, оказывавших ему профессиональную помощь не является обязательным.
3.15 Устный Отчет об оценке должен как можно в большей степени отвечать требованиям, предъявляемым по письменный отчет.
3.16 Допускается представление Отчету в обобщенной и в сокращенной форме. В случае представления Отчету в обобщенной или сокращенной форме, все ограничения, связанные с пониманием и использованием Отчету (результатов оценки), что обусловленные формой Отчету, должны быть в нем четко и однозначно освещены. Во всех случаях, когда условия использования Отчету предусматривают возможность использования его третьей стороной, представление Отчету в обобщенной или сокращенной форме не рекомендуется.
3.17 Любое письменное сообщение о результатах оценки, которое по составу не содержит признаков Отчету, должен содержать оговорки относительно ограниченности его использования.
3.18 оценщика, что подписывает Отчет, выполненный другим лицом, отвечает на равных с ней умовах.7 Тот кто подписывает Отчет в части отдельных разделов, должно указывать это рядом со своей подписью.
3.19 При проведении массовых оценок и в других случаях, когда ограниченность бюджета, нехватка времени или физическое невозможность не позволяют выполнить требования этих норм полностью, оценщика имеет, в пределах возможного, стремиться соблюдения требований этих норм, точно и адекватно осветить в отчете характер и масштаб отхода от стандартных процедур и внести необходимые условия, ограничивающие использование результатов оценки, в свой Отчет.
3.20 Любое Ревью (рецензии), содержащий в себе суждения ревизора о стоимости объекта, является оценкой и должен отвечать всем требованиям этих норм.
Глава 4. Профессиональные требования к оценке движимого имущества
4.1 Выполняя оценку движимого имущества, оценщика обязан: знать, понимать и правильно пользоваться общепризнанными методами и техническими приемами, необходимыми для получения достоверной оценки, а не допускать серьезных ошибок, которые могут иметь существенное влияние на результаты оценки или понимания Отчету, а не допускать серий ошибок и неточностей, что в совокупности могут иметь такое влияние.
4.2 оценщика должен учитывать цели и ожидаемый характер использования оценки, принимая во внимание, что методы оценки движимого имущества и оценочные процедуры в значительной мере детермiнованi целью и ожидаемым использованием оценки.
Оценщика обязан:
a) правильно и однозначно идентифицировать объекты оценки;
b) определить цель и ожидаемый характер использования оценки и условия, ограничивающие использование результатов оценки;
c) определить дату оценки;
d) дать дефiнiцiю стоимости, которая определялась, и описание условий, при которых она действительной)
e) собрать, проверить и согласовать все доступны данные, которые могут быть полезными в процессе определения стоимости;
f) применять правильные методы оценки и совершенные технические приемы;
g) использовать, упомянутую выше в этом пункте, информацию при подготовке Отчету;
h) определить стоимость объекта и условия финансирования, при которых оценка является эффективной.
4.3 оценщика обязан соблюдать нижеупомянутых специальных оценочных правил:
a) определить и учесть влияние наиболее эффективного использования объекта;
b) определить и идентифицировать адекватный рынок, отвечает метi оценки;
c) учесть рыночные условия на момент оценки;
d) учесть данные о предыдущие факты продажи объекта оценки;
e) использовать все загальновизнанi методы оценки, использование которых физически возможным и логично не противоречащей метi оценки;
f) учесть влияние на стоимость, что имеет атрибутика имущества (условия, стиль, количество, производитель, автор, материал, происхождения, деформации и реставрации)
g) идентифицировать любое имущество и неимущественные права, не является недвижимым имуществом, но включены в оценку.
4.4 Отчет об оценке движимого имущества должен содержать:
a) ясный и описание оценки в доступной форме (идентификацию оцениваемых имущества (интересов), цель оценки, ожидаемый характер использования оценки, дефiнiцiю стоимости, которая определялась, дату оценки и дату Отчету, условия, ограничивающие использование Отчету, описание и обоснование всех существенных предположений, оценочной стоимость, обоснование любого отхода от этих норм, сертификат)
b) достаточное информацию об объекте оценки, которая позволит третьим лицам адекватно понимать Отчет и составить правiльне представление об объекте оценки (достаточно подробное описание оцениваемых имущества, в случае необходимости анализ наиболее эффективного использования объекта, анализ и описание адекватного рынка, описание процессов сбора и анализа информации, информация, которая использовалась при оценке, описание оценочных процедур, анализ и интерпретация информации,
расчеты и выводы, любую информацию, которая может способствовать более адекватному пониманию Отчету).
4.5 При оценке движимого имущества необходимо также в полной мере соблюдать требования пунктов 3.6, 3.7, 3.9, 3.11, 3.14, 3.15, 3.16, 3.17, 3.18, 3.19, 3.20 настоящих Норм.
Глава 5. Профессиональные требования к оценке бизнеса
5.1 При проведении оценки делового предприятия (бизнеса), iнтересу8 в деловом предприятии (бизнесе), нематериальных активов оценщика обязан: знать, понимать и правильно использовать загальновизнанi методы оценки и технические приемы, необходимые для получения достоверной оценки, а не допускать серьезных ошибок, могут иметь существенное влияние на результаты оценки или понимания Отчету, а не допускать серий ошибок и
неточностей, что в совокупности могут иметь такое влияние.
5.2 Выполняя оценку бизнеса оценщика обязан:
a) точно идентифицировать объект оценки;
b) тщательно изучить оцениваемых деловое предприятие (структурное подразделение), активы, акции, определить цель оценки и характер ее ожидаемого использования;
c) однозначно дать дефiнiцiю стоимости, которая определялась;
d) учесть всю известную историческую информацию по объекту оценки (или бизнеса, часть которого является объектом оценки)
e) изучить особенности учредительных документов делового предприятия;
f) определить наличие или отсутствие в составе объекта оценки, что является интересом в бизнесе или частью бизнеса, элементов контроля по отношению к деловому предприятия (бизнеса) в целом;
g) изучить возможные последствия ликвидации бизнеса (делового предприятия) или обосновать отсутствие связи между стоимостью объекта оценки и возможным результатом от ликвидации делового предприятия (бизнеса), которое было (был) объектом оценки, или интерес в котором был о объектом оценки;
h) определить все законодательные ограничения по объекту оценки;
i) собрать как можно более широкую и подробнее информацию о оцениваемых объект;
j) провести анализ финансового состояния делового предприятия (бизнеса), которое (который) был объектом оценки, или интерес в котором был объектом оценки, сформировать суждение о: ликвидность баланса делового предприятия, эффективность использования оборотных средств, платежеспособность предприятия, достаточность рабочего капитала, значение других показателей, которые являются существенными для оценки финансового состояния предприятия конкретного оцениваемых предприятия (бизнеса), влияние финансового состояния предприятия (бизнеса) на прогноз будущих денежных потоков и оценки риска Инвест iй в это предприятие (бизнес)
k) выполнить обоснованный прогноз финансово-хозяйственной деятельности обьекта9, состоящий из: прогноза объемов продаж продукции (работ, услуг) в денежной форме, прогноза текущих затрат на производство и реализацию продукции (работ, услуг), прогноза экстраординарных доходов и расходов ( результатов от другой реализации и позареалiзацiйних доходов и расходов, расходов, не учитываемых при исчислении налога на прибыль), прогноза инвестиций в основные, оборотные фонды и нематериальные активы, прогноза амортизационных отчислений, прогноза расходов на оплату налогов, прогноза изменения долгосрочного долга, прогноза расходов на обслуживание долга;
l) определить ожидаемый денежный поток, ставки дисконта (капитализации), ставки роялти (при оценке нематериальных активов)
m) определить влияние на стоимость объекта оценки наличия или отсутствия элементов контроля и учесть его в расчете стоимости путем применения необходимых контрольных премий (скидок), скидок, связанных с низкой ликвидностью интереса или делового предприятия, или путем применения других технических приемов , целесообразность применения которых может быть рационально обоснована;
n) во всех случаях, когда предоставленные исторические данные вызывают сомнения оценщика, требовать или самостоятельно выполнить аудит (ревизию) отчетности и первичных документiв10;
o) изучить весь комплекс внешних финансово-экономических и природных факторов, влияющих на оцениваемых объект, в случае необходимости определить тенденции развития внешнего окружения, должны (могут иметь) влияние на деятельность объекта;
p) собрать, если это возможно, информацию о продаже аналогичных деловых интересов и активов в частном секторе в рыночных условиях заключения сделок (и информацию об условиях таких сделок) 11;
q) собрать информацию обо всех операциях по продаже делового предприятия (бизнеса), что было (был) объектом оценки или интерес в котором был объектом оценки и интересов этом предприятии (бизнесе) за период не менее пяти последних лет, предшествующих дате оценки (в случае если акции предприятия, которое (или интерес в каком) является объектом оценки, свободно котируются, объем информации об операциях по продаже интересов в таком предприятии, что является существенным для оценки, определяется оценщика самостоятельно) 12;
r) провести анализ чувствительности результатов деятельности делового предприятия (бизнеса), что было (был) объектом оценки, или интерес в котором был объектом оценки, к изменениям внешних факторов и определить влияние чувствительности результатов деятельности предприятия к изменениям внешних факторов на оценку риска инвестиций в это деловое предприятие (бизнес) или интересы в нем;
s) описать характер и природу всех рисков, связанных с объектом оценки, провести анализ риска оценить его уровень и обосновать его влияние на норму дохода (ставка дисконта или капитализации) и на стоимость и условия привлечения заемных средств;
t) определить для объекта оценки адекватный рынок и дать характеристику потенциального покупателя; u) применяя адекватные оценочные процедуры и технические приемы, пытаться определить стоимость объекта оценки всеми общепризнанными методами оцiнки13;
v) согласовать результаты, полученные с применением различных методов оценки, и обосновать свои выводы.
5.3 При сборе информации о фактах продажи деловых интересов и активов аналогичных объекта оценки оценщика имеет критически (с умным предубеждением) относиться к информации о продаже объектов в условиях, которые, в той или иной мере, отличаются от рыночных (в первую очередь о продажи имущества в процессе приватизации).
5.4 оценщика, при складеннi любых прогнозов, а также в процессе интерпретации (согласование) результатов, должен твердо следовать принципу разумной осторожности оценок.
5.5 При оценке бизнеса оценщика имеет критически (с умным предубеждением) относиться ко всей информации, которая становится ему известной от администрации оцениваемых объекта или других заинтересованных лиц и, по возможности, проверять эту информацию, обращаясь к независимым источникам.
Источники всей приведенной в отчете об оценке информации должны быть указаны в этом отчете. В случае использования при оценке источников информации, которые могут считаться заинтересованными лицами, без проверки этой информации путем обращения к независимым источникам (особенно это касается экспертных оценок) оценщика должна включить в Отчет соответствующие условия, ограничивающие использование Отчету об оценке и ответственность оцiнювача14.
5.6 Отчет об оценке стоимости делового предприятия (бизнеса), стоимости интереса в деловом предприятии или об оценке стоимости нематериальных активов имеет:
a) содержать идентификацию объекта оценки;
b) содержать определение цели и ожидаемого характера использования оценки;
c) четко и однозначно устанавливать дефiнiцiю стоимости, которая определялась;
d) содержать достаточное информацию для адекватного толкования оценки (описание процесса оценки, описание процесса сбора данных, описание исходных данных, описание объекта оценки, обоснование примененных методов оценки, процедур и технических приемов, обоснование причин отказа от применения любого из общепризнанных методов оценки, описание оценочных процедур, расчеты, интерпретацию результатов, обоснование заключения);
e) содержать условия, ограничивающие использование Отчету;
f) содержать дату оценки и дату Отчету;
g) содержать описание всех сделанных предположений и их обоснование;
h) содержать вывод о стоимости;
i) содержать четкое разъяснение относительно влияния на оценку фактов, которые не могли быть известными инвесторам (потенциальным покупателям) на дату оценки, но были или могли быть известны им на момент составления Отчету;
j) содержать любую другую информацию, которая может способствовать более адекватному пониманию Отчету;
k) содержать сертификат.
5.7 Описание исходных данных при оценке бизнеса (интереса в бизнесе) обязательно должен включать: финансовую отчетность, которая была использована в процессе оценки, перечень и обоснование всех корректив, которые внесены в отчетности в процессе анализа, все документы, полученные официальным путем, на которые оценщика ссылается в процессе своего анализа (исключение возможно только для первичных бухгалтерских документов). Допускается вынесение части указанной выше информации в Приложение, которое является неотъемлемой частью Отчету.
5.8 Во общепризнанными методами оценки бизнеса в этом разделе понимаются:
a) прямая и косвенная капитализация денежного потока;
b) капитализация дивидендов;
c) прямое и косвенное сравнение с бизнесом — аналогами;
d) метод расходов (акумуляцiи активов).
В практике могут применяться другие методы (главным образом упрощенные методы), если известно, что потенциальные инвесторы используют их в своей практической деятельности.
5.9 В случае, если оценщика не в состоянии получить всю необходимую ему для формирования его суждения информацию и выполнить все, необходимые, с его точки зрения, процедуры, это обстоятельство должно быть ясно и однозначно висвiтлена в отчете и в текст Отчету должны быть включены соответствующие условия , ограничивающих использование отчет и ответственность оцiнювача15.
Это требование действует также, если необходимые, с точки зрения оценщика, процедуры не были выполнены и необходимая информация не была получена по другим причинам.
5.10 В случае, когда оценка бизнеса требует оценки отдельных активов, такая оценка имеет выполняться в соответствии с настоящими Нормами, при этом выбор концепции стоимости (дефiнiцiи стоимости, вида стоимости) должно быть обусловлен целью такой оценки и характером «влияния», который производит владения активом на стоимость объекта оценки в целом.
5.11 При оценке бизнеса и нематериальных активов необходимо также в полной мере соблюдать требования пунктов 3.6, 3.9, 3.11, 3.14, 3.15, 3.16, 3.17, 3.18, 3.19, 3.20 настоящих Норм.
Глава 6. Профессиональные и этические требования к оценщиков, выполняющих проверку отчетов
6.1 Проверка — процесс критического изучения оценщика Отчету об оценке, что подготовленный другим оценщика.
6.2 Проверка Отчету может осуществляться на заказ любой лица, в которой Отчет, который является объектом проверки, находится на законных основаниях.
6.3 Результаты проверки оформляются отчетом, требования к которому устанавливаются этими Нормами.
Отчет о проверке может иметь другую название, например: «рецензии», «Ре вью», и другие подобные по содержанию. При этом он также должен быть составлен в соответствии с требованиями настоящих Норм.
6.4 Проверка может осуществляться на платной или бесплатной основе. В случае выполнения проверки на платной основе сведения об этом должны содержаться в отчете о проверке.
6.5 Исполнителями отчет о проверке могут быть:
a) физические лица оценщики,
b) юридические лица,
c) группы физических и юридических лиц,
d) соответствующие Комитеты или экспертные советы УОО и его региональных отделений,
e) соответствующие комитеты (или другие рабочие органы), которые созданы другими объединениями оценщиков и юридических лиц, осуществляющих оценочную деятельность.
6.6 В случае выполнения отчет о проверке лицами, указанные в подпунктах a-c пункта 6.5 этого Раздела, подписание отчета о проверке его непосредственным исполнителем (исполнителями) является обязательным.
6.7 Сообщение оценщика, выполнившего Отчет, который был объектом проверки, о факте проверки и выводы, содержащиеся в отчете о проверке, не является обязательным.
6.8 Неэтичным считается принятие исполнителем отчета о проверке обязательств по обеспечению конфиденциальности информации о проверке и полученные в результате проверки выводы по отношению к оцiнювача16, который выполнил Отчет, который был объектом проверки.
Исключение из этого правила допускается в случае, если согласие оценщика, который выполнил Отчет, который был объектом проверки, на осуществление конфиденциальной проверки (ревью) содержится в тексте Отчету, который был объектом проверки, в тексте соответствующего договора на проведение оценки, что подписанный этим оценщика, или иного письменного документа, подтверждающего факт согласия оценщика, который выполнил Отчет, который был объектом проверки, на проведение конфиденциальной проверки.
6.9 Выполняя проверку оценщики или другие исполнители отчет о проверке указанные в пункте 6.5 имеют действовать компетентно, беспристрастно, объективно с соблюдением требований по конфиденциальности полученной в ходе проверки информации. При этом оценщики и другие исполнители отчет о проверке указанные в пункте 6.5 должны избегать любых действий и письменных высказываний, которые может быть истолковано (в том числе i третьими лицами)
неправильно или неточно.
6.10 Требования к конфиденциальности информации, содержащейся в отчете, что есть (был) объектом проверки, а также о выводов, полученных в результате проверки, устанавливаются заказчиком проверки в документе, который устанавливает основания для проведения проверки или в специальном документе. Такие требования должны устанавливаться исключительно в письменной форме.
В случае, если заказчиком проверки такие требования не установлены или их доказана в письменной форме до сведения исполнителя отчет о проверке, они (требования по конфиденциальности информации, содержащейся в отчете, что есть (был) объектом проверки, а также по выводам , полученных в результате проверки) считаются отсутствующими.
Требования к конфиденциальности информации о факте и результаты проверки не должны устанавливать ограничения в отношении права оцiнювача17, который выполнил Отчет, который был объектом проверки, на ознакомление с результатами проверки выполненного им Отчету, исключая случаев, прямо обусловлены в пункте 6.8 этого Раздела.
Оценщики должны избегать принятия заказов на проверку, в случае установления заказчиком проверки требований, противоречащих рекомендациям, которые содержатся в этом пункте.
6.11 Отчет о проверке может выполняться в следующих формах:
a) Отчет, не содержащей выводу о стоимости;
b) Отчет, содержащий вывод о стоимости, который получен исключительно на основе информации, содержащейся в отчете, который был объектом проверки;
c) Отчет, содержащий вывод о стоимости, который получен на основе информации, собранная исполнителем отчета о проверке на его усмотрение.
6.12 Отчет о проверке, содержащий вывод о стоимости является оценкой i должен выполняться с соблюдением требований этих норм, установленных для отчетов об оценке соответствующих видов имущества.
При этом, исполнитель отчет о проверке, содержащий вывод о стоимости, который получен исключительно на основе информации, содержащейся в отчете, который был объектом проверки, является свободное от требований, которые выдвигаются этими Нормами по обеспечению достоверности и полноты исходных данных, при условии, что соответствующие предостережения о характере (форму) отчет о проверке содержащихся в этом отчете.
6.13 Отчет о проверке, не содержит выводу о стоимости должен содержать:
a) изложение оснований проведения проверки,
b) точное идентификацию Отчету об оценке, который был объектом проверки,
c) точное идентификацию объекта (объектов) оценки, определения стоимости которых было, по мнению исполнителя отчет о проверке, предметом Отчету, который был объектом проверки,
d) изложение информации о глубине проверки (определение границ инспекции),
e) дату, на которую суждения оценщика о Отчет, который был объектом проверки, является действительным и дату, на которую есть действительным суждения о стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, который был объектом проверки,
f) сведения о форме отчета о проверке, которая определяется в соответствии с пунктом 6.11 этого Раздела,
g) заключение о соответствии Отчету, который был объектом проверки, требованиям норм профессиональной деятельности оценщика, или другого нормативного документа, если определение такой соответствии было частью требований заказчика отчет о проверке,
h) заключение о достаточности собранной исполнителем Отчету об оценке, который был объектом проверки, i приведенной в этом отчете информации для формирования суждения о стоимости объекта оценки с обоснованием этого вывода;
i) заключение о достоверности и репрезентативнiсть собранной исполнителем Отчету об оценке, который был объектом проверки, i приведенной в этом отчете информации, при наличии возможности достаточного обоснования такому выводу,
j) заключение об адекватности выбранной исполнителем Отчету, который был объектом проверки, методологии, учитывая цель оценки, с указанием обоснования этого вывода,
k) вывод о правильность применения исполнителем Отчету, который был объектом проверки, оценочных процедур и технических приемов с указанием обоснования этого вывода,
l) заключение об адекватности сделанных исполнителем Отчету, который был объектом проверки, предположений с указанием обоснования этого вывода,
m) выводы об адекватности выбора исполнителем Отчету, который был объектом проверки:
m.a) нормы дохода (ставок дисконта и капитализации) при применении доходной подхода к оценке,
m.b) аналогов, единицы сравнению и элементов сравнению т.п. при применении метода сравнения с аналогами продаж,
m.c) нормативно-технических параметров аналога, единицы сравнению т.п. при оценке методом расходов,
n) обоснование выводов, что указанные в подпункте m этого пункта,
o) заключение о достаточности или недостаточность оснований считать вывод о стоимости, содержащейся в отчете, который был объектом проверки, а не достойным довiри18.
6.14 Отчет о проверке, содержащий вывод о стоимости, который получен исключительно на основе информации, содержащейся в отчете, который был объектом проверки, должно содержать:
a) изложение оснований проведения проверки,
b) точное идентификацию Отчету об оценке, который был объектом проверки,
c) точное идентификацию объекта (объектов) оценки, определения стоимости которых было, по мнению исполнителя отчет о проверке, предметом Отчету, который был объектом проверки,
d) изложение информации о глубине проверки (определение границ инспекции),
e) дату, на которую суждения оценщика о Отчет, который был объектом проверки, является действительным и дату, на которую есть действительным суждения о стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, который был объектом проверки,
f) сведения о форме отчета о проверке, которая определяется в соответствии с пунктом 6.11 этого Раздела,
g) обоснование выбора методологии, изложение всех процедур и приемов, которые были применены для определения стоимости на основе информации, содержащейся в отчете, который был объектом проверки, и обоснование всех предположений, сделанные исполнителем отчета о проверке во время определения стоимости,
h) заключение о соответствии Отчету, который был объектом проверки, требованиям норм профессиональной деятельности оценщика, или другого нормативного документа, если определение такой соответствии было частью требований заказчика отчет о проверке,
i) заключение о достаточности, по мнению исполнителя отчет о проверке, собранной исполнителем Отчету об оценке, который был объектом проверки, i приведенной в этом отчете информации для формирования суждения о стоимости объекта оцiнки19;
j) заключение о достоверности и репрезентативнiсть собранной исполнителем Отчету об оценке, который был объектом проверки, i приведенной в этом отчете информации, при наличии возможности достаточного обоснования такому выводу,
k) вывод об адекватности выбранной исполнителем Отчету, который был объектом проверки, методологии, учитывая цель оценки, с указанием обоснования этого вывода,
l) вывод о правильность применения исполнителем Отчету, который был объектом проверки, оценочных процедур и технических приемов с указанием обоснования этого вывода,
m) заключение об адекватности сделанных исполнителем Отчету, который был объектом проверки, предположений с указанием обоснования этого вывода,
n) выводы об адекватности выбора исполнителем Отчету, который был объектом проверки:
n.a) нормы дохода (ставок дисконта и капитализации) при применении доходного подхода к оценке,
n.b) аналогов, единицы сравнению и элементов сравнению т.п. при применении метода сравнения с аналогами продаж,
n.c) нормативно-технических параметров аналога, единицы сравнению т.п. при оценке методом расходов,
o) обоснование выводов, что указанные в подпункте n настоящего пункта,
p) заключение о стоимости объекта оценки, определения стоимости которого было предметом Отчету, который был объектом проверки, которая определена исполнителем отчета о проверке на основе исходных данных, приведенных в отчете, который был предметом проверки,
q) заключение о достаточности или недостаточность оснований считать вывод о стоимости, содержащейся в отчете, который был объектом проверки, а не достойным довiри20,
r) вывод о наличии факта несоответствия выводов, содержащихся в отчете, который был объектом проверки, выводам, которые, по мнению исполнителя отчет о проверке, должны быть получены на основе собранных выходных данных.
6.15 Отчет о проверке, содержащий вывод о стоимости, который получен на основе информации, собранная исполнителем отчета о проверке по его усмотрению, должен содержать:
a) изложение оснований проведения проверки,
b) точное идентификацию Отчету об оценке, который был объектом проверки,
c) точное идентификацию объекта (объектов) оценки, определения стоимости которых было, по мнению исполнителя отчет о проверке, предметом Отчету, который был объектом проверки,
d) изложение информации о глубине проверки (определение границ инспекции),
e) дату, на которую суждения оценщика о Отчет, который был объектом проверки, является действительным и дату, на которую есть действительным суждения о стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, который был объектом проверки,
f) сведения о форме отчета о проверке, которая определяется в соответствии с пунктом 6.11 этого Раздела,
g) все сведения, должны содержаться в отчете об оценке имущества соответствующего вида, согласно требований этих норм,
h) заключение о соответствии Отчету, который был объектом проверки, требованиям норм профессиональной деятельности оценщика, или другого нормативного документа, если определение такой соответствии было частью требований заказчика отчет о проверке,
i) заключение о достаточности собранной исполнителем Отчету об оценке, который был объектом проверки, i приведенной в этом отчете информации для формирования суждения о стоимости объекта оценки с обоснованием этого вывода;
j) заключение о достоверности и репрезентативнiсть собранной исполнителем Отчету об оценке, который был объектом проверки, i приведенной в этом отчете информации,
k) вывод об адекватности выбранной исполнителем Отчету, который был объектом проверки, методологии, учитывая цель оценки, с указанием обоснования этого вывода,
l) вывод о правильность применения исполнителем Отчету, который был объектом проверки, оценочных процедур и технических приемов с указанием обоснования этого вывода,
m) заключение об адекватности сделанных исполнителем Отчету, который был объектом проверки, предположений с указанием обоснования этого вывода,
n) выводы об адекватности выбора исполнителем Отчету, который был объектом проверки:
n.a) нормы дохода (ставок дисконта и капитализации) при применении доходного подхода к оценке,
n.b) аналогов, единицы сравнению и элементов сравнения, и т.п. при применении метода сравнения с аналогами продаж,
n.c) нормативно-технических параметров аналога, единицы сравнения, и т.п. при оценке методом расходов,
o) обоснование выводов, что указанные в подпункте n настоящего пункта,
p) заключение о стоимости объекта оценки, определения стоимости которого было предметом Отчету, который был объектом проверки,
q) заключение о достаточности или недостаточность оснований считать вывод о стоимости, содержащейся в отчете, который был объектом проверки, а не достойным довiри21,
r) вывод наличие или отсутствие факта несоответствия выводов о стоимости, содержащиеся в отчете, который был объектом проверки, выводам, которые получены исполнителем отчета о проверке, с объяснением причины таких разногласий, в случае, если, по мнению исполнителя отчет о проверке , информация, содержащаяся в других частях отчета о проверке, не является достаточным объяснением причины разногласий,
s) заключение о возможности считать выявлены расхождения оценок находящимися в пределах нормальной погрешности при выполнении подобного рода оценок.
6.16 Отчет о проверке может содержать перечень замечаний к Отчету об оценке, который был объектом проверки.
Приводя перечень замечаний к Отчету об оценке, который был объектом проверки, исполнитель отчет о проверке имеет четко осветить по тексту своего Отчету, которые недостатки Отчету, который был объектом проверки, произвели могли оказать существенное влияние на вывод о стоимости объ объекта оценки, а которые не произвели (Вероятно не произвели) такого влияния.
6.17 Отчет о проверке, выполненный Экспертным Советом УОО может содержать предложения исполнителя отчет о проверке по применению санкций УОО к исполнителю Отчету, который был объектом проверки, если последний является членом УОО.
Примечания
1 в этом контексте «специфический» — любой, не может считаться типичным. то есть «специфическим» считается:
а) конкретный инвестор (или продавец), что имеет инвестиционные критерии, отличающихся или могут отличаться от типовых;
б) инвестор (или продавец), чьи инвестиционные критерии в любой способ (например, с точки зрения предварительно оговоренного конкретного характера использования объекта оценки) обусловлены и определяются как такие, которые отличаются от обычных.
2 под рыночной стоимостью обязательств понимается их текущая стоимость или сумма средств, за которую право требования по этим обязательствам могло (может) быть передан на открытом конкурентном рынке другому лицу.
3 действительно стоимость объектов недвижимости состоит из рыночной стоимости земельного участка (права аренды или пользования земельным участком), стоимости воспроизводства или стоимости замены улучшений как новых за вычетом всех видов износа. Действительна стоимость не обязательно равна рыночные стоимости.
4 Разумно долгий период реализации определяется исходя из рыночных условий, непосредственно предшествовавшие дате оценки, то есть разумно долгий период реализации это промежуток времени между моментом когда объект должен быть предложен на продажу на открытом конкурентном рынке и датой оценки, которая совпадает, в соответствии с дефiнiцiи рыночной стоимости, с моментом условной реализации объекта.
Типичный период реализации активов определенного типа может рассматриваться как разумно долгий период реализации активов этого типа, если он является разумно близким к периоду, который является приемлемо долгим с точки зрения типичного продавца активов этого типа.
При отсутствии данных о периоды реализации аналогичных объектов и возможности определить их через контакт с типичными (потенциальными) продавцами, оценщик должен определить разумно долгий период реализации объекта по своему усмотрению i четко оговорить это в отчете.
5 Отчет, что подготовленный в соответствии с других норм (стандартов) может соответствовать требованиям этих норм.
6 В случае если заказ на оценку было получено на фирму (юридическое лицо), подпись (подписи) физического лица (лиц), что действительно осуществляли оценку является необходимыми.
7 В части ответственности перед профессиональным объединением (УОО).
Криминальная i гражданско-правовая ответственность оценщиков регулируется действующим законодательством i условиями договора (заказа) на оценку.
8 Под термином «интерес» в этом разделе понимается пакет акций, акция, доля, пай в деловом предприятии.
9 Прогноз деятельности делового предприятия (бизнеса) имеет составляться с учетом изменений в деятельности предприятия (бизнеса), iмовiрнiсть которых, по мнению исполнителя оценки, является высокой, а при оценке интересов, содержащие элементы контроля, и тех изменений, которые являются экономически целесообразными и могут быть внесены в деятельность предприятия (бизнеса) владельцем оцениваемого интереса по собственному желанию.
10 В случае невыполнения этого нормы, оценщика должен внести в текст своего Отчету соответствующие условия, ограничивающие использование оценки и ответственность оценщика.
11 оценщика может отказаться от выполнения требований этой нормы, если в состоянии обоснованно доказать, что информация о фактах продажи аналогичных объектов не позволяет определить стоимость оцениваемых объекта путем суждения по аналогии. Соответствующие обоснования отказа от выполнения требования нормы имеет содержаться в отчете.
12 оценщика может отказаться от выполнения требований этой нормы, если в состоянии обоснованно доказать, что информация о предыдущие факты продажи делового предприятия, что было объектом оценки или интерес в котором был объектом оценки, или о фактах продажи интересов в таком предприятии (бизнесе) не позволяет определить стоимость оцениваемых объекта путем суждения по аналогии и не дает другой полезной для оценки информации. Соответствующие обоснования отказа от выполнения требования нормы имеет содержаться в отчете.
13 Отказ от применения одного или нескольких из общепризнанных методов оценки является допустимой, если имеющиеся основания считать применение этих методов оценки нецелесообразным или невозможным. Эти основания должны быть освещены в отчете об оценке.
14 Это требование действует даже при условии, если оценщика видит оснований брать под сомнение информацию, которая получена от заинтересованных и связанных с ними лиц.
15 Требование о включении ограничительных условий действует во всех случаях (даже в ситуации, когда оценщика НЕ сомневается в адекватности полученного заключения о стоимости i готов принять на себя полную ответственность за его адекватность).
16 Во оценщика в данном контексте понимается лицо, была стороной договора на проведение оценки (не физическое лицо или физические лица — непосредственные названии).
17 Имеется в виду как физическое так и юридическое лицо.
18 Этот вывод должен базироваться исключительно на выводах исполнителя проверки, указанных в подпунктах g — m этого пункта. Учет при формировании этого вывода любых других обстоятельствах не рекомендуется.
19 В случае, если исполнитель отчет о проверке считает, что собранной исполнителем Отчету об оценке, который был объектом проверки является не достаточно для формирования суждения о стоимости, выполнение отчета о проверке, содержащий вывод о стоимости, который получен исключительно на основе информации, содержащейся в отчете, который был объектом проверки, считается невозможным.
20 Этот вывод должен базироваться исключительно на выводах исполнителя проверки, указанных в подпунктах h — n этого пункта. Учет при формировании этого вывода любых других обстоятельствах не рекомендуется. Совпадение или относительная близость к выводу о стоимости, содержащейся в отчете, который был объектом проверки, с заключением о стоимости, что полученный исполнителем отчета о проверке, не является основанием считать Отчет об оценке достойным доверия, в случае, если он (она) является следствием случайного сочетания влияния на оценку серии ошибок
или ложных предположений.
21 Этот вывод должен базироваться исключительно на выводах исполнителя проверки, указанных в подпунктах h — n этого пункта. Учет при формировании этого вывода любых других обстоятельствах не рекомендуется. Совпадение или относительная близость к выводу о стоимости, содержащейся в отчете, который был объектом проверки, с заключением о стоимости, что полученный исполнителем отчета о проверке, не является основанием считать Отчет об оценке достойным доверия, в случае, если он (она) является следствием случайного сочетания влияния на оценку серии ошибок
или ложных предположений.